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[买房攻略] 楼叔话楼丨株洲买房刚需4大需求结构变动!本轮调整期或将持续!

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发表于 2019-11-5 13:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
楼叔话楼丨株洲买房刚需4大需求结构变动!

本轮调整期或将持续!



自2018年6月份株洲楼市开始进入调整阶段,目前已经持续有一年半之久。
从需求端梳理株洲楼市的买房群体,这次楼市的调整周期会比我们想象中的要长。
尽管楼市在调整,但作为刚需来说,该买房还是得买,早买到好房子,早享受高品质的居住环境。

过去10年株洲楼市经历了2个完整周期


株洲楼市从2008到2019年可以说经过了两轮周期,2009-2012年是上升周期,2013-2016年是调整期,而2017-2018则又是上升期。

从2018年下半年开始到现在又到了调整阶段,从过去10年的调整阶段看,株洲调整周期一般在3-4年左右,按照这个规律,株洲可能会在2021年到2022年左右重拾上升周期。

周期走势.jpg

△2008-2019株洲楼市周期走势



株洲买房需求依然会保持一定规模,随着开发商逐步理性,后续供需会保持均衡状态。
但株洲楼市调整期,时间持续可能会比之前要长。

株洲刚需买房的4大需求变动


中长期房地产需求主要取决于人口、城镇化进程以及生活品质的提升。可以细分为四大需求分别为:城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求。

而这四种需求决定了株洲楼市的中长期走势。

市区城镇化率平均达88%  城镇化购房需求空间小


根据2018年数据统计,株洲全市城镇化率已达67.15%,而市区城镇化率高达了88%,最高的区域如荷塘区城镇化到了95%。

城镇化率.jpg

△数据来源:株洲市统计局


城镇化一般达到了70%,意味着城镇化进程将变慢,同时城镇化空间会很小。

从购房人群购房结构中也可以支持这个结论,根据2019年1-8月份数据,外省占比40.41%,本地占比59.59%,其中五县占比36.06%。
也就是说市区购房人群只占据了24%,株洲新房有76%的新房由外地购房者购买。

未来株洲楼市将继续由市区外人口为主。

二胎需求 推动购房面积扩大


放开二胎后,目前生二胎家庭也越来越多,2018年中国出生人口1523万人,二孩占比保持在50%左右。多了一个小孩,会对住房空间要求增大,二孩家庭至少是三房,如果加上有父母同住,4房是标配。

二孩家庭还会促使换房需求增多。大部分有房一族,有了二孩后这部分购房需求会集中在更大面积的户型上。

根据最新数据统计,2019年上半年株洲购房面积段上,大户型占比例逐步提升,100-144㎡户型占比超过68%。而2013-2017年100-144㎡购房占比为50%-55%。


2019-11-04_143801.jpg

△数据来源:中原地产


对于株洲来说,二孩在2016年和2017年集中释放,推动了购房面积的增加。

同时,2018年后二孩会减少,二孩需求会稳中有降。

2018年株洲出生人数为45174人,其中一孩为17092人,同比减少3422人,减幅16.68%,存量二孩出生较2017年减少5948人,减幅高达19.17%。

结婚需求 结婚购房占比减小


一般来说,结婚就需要买房,结婚买房基本上是刚需。但株洲市结婚人数逐年在减少。

市民政局发布的数据显示,近年来,我市年结婚人数逐年下降。其中2018年结婚对数比2013年少了15139对,减少了42.5%!

结婚登记数据.jpg

△数据来源:株洲市民政局


今年结婚登记估计下破2万对,随着80-90结婚人群大潮褪去,后续结婚人数会继续下跌,直至到一个平衡阶段。

结婚购房需求对楼市购量来说占据比例会逐步缩小。

按照保守测算,结婚人数中有60%的购买新房需求。2013年有大概2万套是由结婚需求提供,但到了2018年大概只有1万2千套左右,后续可能会下降至1万套左右。结婚需求直接减半。

改善型需求有望成为购房主力


根据最新统计数据,截止到2018年,株洲市区住宅居住面积累计6032万㎡,58.91万套;套均面积为102.4㎡。株洲中心城区累计到2018年底人均住房面积为46.4㎡。

从人均居住面积上,株洲住宅可以说是饱和状态,但从住宅结构上,尤其是2000年之前的住房仍然有一定规模。

老旧小区.jpg

△株洲市区大量存在着这种老式楼梯房


即使是近年建成的新房,由于开发商品质,物业方面的问题,导致居住体验不佳。

株洲真正优质的居住品质高的楼盘其实并不多。放眼望去,在株洲爆出问题的楼盘数不胜数。

由俭入奢易,由奢入俭难,体验了商品房的舒适度后,有能力的前提下,基本上会往高品质楼盘走。

未来这部分改善型需求会将拉动楼市需求慢慢增长。

刚需买房产品优先


从以上4大需求可以看出,城镇化,二胎和结婚需求都在稳步下降,改善型需求会稳步上升。

占据株洲购房4大主要需求中,短时间内会稳步下降,直至到一个稳定均衡阶段。这个调整周期或将持续比较较久的时间。

但对于刚需来说,楼市调整可以说和自己关系不大,该买还是得买,关键是要买对房子。


好的楼盘和产品意味着保值升值的潜力比口碑差的楼盘要大。同时自己也可能面临着换房,后续房子出手会相对比较容易。

买房是用来住的,居住舒适度上是最直观感受到的,在株洲这个以刚需住房为主的城市,居住舒适度上带来的影响甚至会比楼盘自身升值更重要。


对于刚需购房群体来说,在自己能力范围内,买品质最好的楼盘。

同时要避开一些大的买房雷区。

  • 尽量远离那些楼盘价格波动比较大,大力降价的房子,后续楼盘的资金可能会压缩,还有之前爆出过问题的楼盘,小开发商的楼盘,集资房等。
  • 还有注意楼盘建安成本和土地成本,价格和成本不符合,需要多谨慎等。


最后希望刚需群体能在株洲买到自己合适的房子。

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发表于 2019-11-5 14:50 | 显示全部楼层
这个分析好。


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 楼主| 发表于 2019-11-5 15:02 | 显示全部楼层

欢迎探讨哈


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发表于 2019-11-5 16:02 来自手机 | 显示全部楼层
精辟呀
来自: Android客户端


来自安卓
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发表于 2019-11-5 16:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 星star 于 2019-11-5 16:09 编辑

哈哈。。刚需的还可以观望下,可以等到明后年出手买。反正下个窗口期是21或22年。。按目前形式肯定还会降价,银行银监收紧资金贷款,开发商顶不住资金压力会降价的。。


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 楼主| 发表于 2019-11-5 16:44 | 显示全部楼层
星star 发表于 2019-11-5 16:07
哈哈。。刚需的还可以观望下,可以等到明后年出手买。反正下个窗口期是21或22年。。按目前形式肯定还会降价 ...

买到底部位置就好了,抄到最底部看运气。刚需重点还是买到好房子。


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发表于 2019-11-5 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
看着你这数据。株洲真的是冬天要来了,刚需太少了。炒房的会亏死去!!
来自: Android客户端


来自安卓
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发表于 2019-11-5 17:41 | 显示全部楼层
株洲楼叔 发表于 2019-11-5 16:44
买到底部位置就好了,抄到最底部看运气。刚需重点还是买到好房子。

现在的价格还没有到底部,还有很多空间。。。


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发表于 2019-11-6 09:43 | 显示全部楼层
定向流动。内生动力不足


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 楼主| 发表于 2019-11-6 16:22 | 显示全部楼层
汩汩龙母河 发表于 2019-11-6 09:43
定向流动。内生动力不足

希望后面引进的几个大产业能吸引更多人群流入


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