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[买房攻略] 证券宏观首席分析师:炒房每天亏钱的时代已经来临

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发表于 2019-9-9 10:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

炒房每天都在亏钱的时代来临!


中泰证券宏观首席分析师梁中华(以下简称中泰宏观)在其最新研报中指出:

  从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前(国内)至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。

机构:炒房的每天都在亏钱

  中泰宏观在其最新研报表示,从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

图片来源:中泰证券

  如果考虑到杠杆的因素,炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

  但如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

  事实上,炒房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

  而往前看,棚改货币化的政策逐渐退潮;LPR改革后,货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下,房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下,房价也会有回调压力。据中泰宏观测算,我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域,而中小城市房产的流动性(变现能力)其实很差,二手房很多要折价才卖得出去,所以看似房价上涨带来了很多浮盈,大家账面上都有很多资产,但当需要用现金的时候,其实很难变现。




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发表于 2019-9-9 11:42 | 显示全部楼层
坐等楼下开喷


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发表于 2019-9-9 12:47 | 显示全部楼层
以前还不信,现在感觉靠谱


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发表于 2019-9-9 18:00 来自手机 | 显示全部楼层
现在应该没有听说过,什么买房子保值增值的讲法了吧
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发表于 2019-9-9 18:41 来自手机 | 显示全部楼层
现在适合买进股票
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发表于 2019-9-9 19:18 来自手机 | 显示全部楼层
炒股,投资,的各种爆雷的私募,劈吐劈,割了多少韭菜?韭菜真是记忆为三秒,房价好歹有政府背书,放在那里是你的。短期涨跌没那么重要,杠杠的除外
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发表于 2019-9-9 19:21 来自手机 | 显示全部楼层
在线不是说,湘水湾一期二手,一万,挂出来就卖了!这个变现还可以的嘛!真的就算折点,真的比砖家鼓励投资理财,买股票,买期货,要强。
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发表于 2019-9-9 19:37 来自手机 | 显示全部楼层
大众开始慢慢醒悟了
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发表于 2019-9-13 07:39 来自手机 | 显示全部楼层
因为滞胀,所以炒房已经失去价值了……
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发表于 2019-9-13 19:40 来自手机 | 显示全部楼层
我年初就说要买股票,一群沙雕们还天天炒房,呵呵
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