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[买房攻略] 对话“大城”:城市变局下的机会

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发表于 2018-9-29 12:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 一顾倾人城 于 2018-9-30 07:55 编辑

9月27日下午5点,上海兴国宾馆8号楼内激辩声不断。这是正在举行的第八届中国价值地产年会的高峰对话现场,地产行业大咖齐聚,讨论着在城市间联动渐强市场背景下,房企的进与退、新与旧、战略与布局。
本届的“大城无界”,中国价值地产年会的主题始终聚焦行业热点。这一年,楼市调 控依旧没有放松,房企渐渐放慢了狂奔脚步;这一年,金融监管加强,融资渠道仍在收紧;这一年,已有十余家房企宣布改名,去地产化,跨界做多元化转型,寻找新的增长点……

这一场“大城”的对话,邀京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随这些以“群”为单位的规划,越来越多地在国家发展构想中被提及,这预示着中国城市群发展已进入集中发力阶段。尤其“雄安新区”的设立,更释放了信号,都市圈与城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。
伴随宏观导向,百强房企几乎无一不开启深耕重点都市圈和城市群的布局策略,加入这一场关于“圈群”的PK。
也正因此,当全国范围内人口红利衰减、棚改红利逐渐减弱,三四线城市已经出现了较高的土地流拍率时,这里的未来市场到底是“馅饼”还是“陷阱”?企业又该如何“捕到食、不掉坑”?请了行业领袖代表,共同探讨在城市群的背景下,房企区域布局的逻辑、利弊以及未来的天花板等问题。
必读│房地产投资必须要知道社会发展趋势:都市区→都市圈→城市群→都市带
很多人不明白,最近几年来,为什么一线城市郊区和城市周边四五线城市房价比城市核心涨幅高,有不少人还用7环、8环来定义北京。甚至很多人不明白为什么国家要设立雄安新区。
  从全球范围来看,都市区、都市圈和都市带的形成和发展是 21世纪世界城市化的一个重要特征,是大城市地域空间组织从量变到质变的一个过程。由于都市圈、城市群、都市带的出现,人类的工作和生活愈加扁平化,突破了原来固有的地方行政区划在横向(同级行政区域单位)和纵向(高低级的行政区域单位)的桎梏。
  社会发展、城市发展是有客观规律的,是有市场规律的。客观规律、市场规律就是社会发展趋势、城市发展趋势。顺势而为,就是遵循这些规律,敬畏这些规律。
  0
  总论:弄明白几个概念关系
  关于都市区、都市圈、城市圈、都市带,有不少媒体描述的并不准确,甚至有混淆。我国的这些概念,都是从国外引进。我们就从国外原意来切入。
  1,都市区(Metropolitan Area,MA或者MetropolitanDistrict)
  都市区是国外最常用的城市功能地域概念。美国是最早采用都市区概念的国家,1910年美国首先定义了都市区的概念,“都市区”一词来源于英文“Metropolitan Area”,也译为大都市区。当时,美国确定都市区范围的方法以县为基本单元,采用劳动力的非农比重、人口密度及中心县到外围地区的通勤率三个指标。现在,美国规定中心地人口规模应大于5万人,外围地区非农劳动力比例大于75%或绝对数大于1万,人口密度50人/平方英里,通勤率单向15%或双向20%的地域可称之为都市区。
  通俗地说,都市区就是承载城市中心职能的区域。
  这是城市化发展的初级阶段,农村人口向三四五线城市集聚,三四五线人口向一二线城市集聚,享受繁华都市生活。
  大都市区,应该还是都市区的概念,字面理解是大城市的都市区。但现实中容易与都市圈混淆,理解成都市区的辐射,泛都市区。如重庆的大都市区,其实是都市圈的概念。
  我国的二、三线城市正处在这个阶段,产业、人口不断集聚,城市主城区规模不断扩大,向着大城市、特大城市或超大城市迈进。
  都市区空间布局半径没有特别规定或经验,有的都市区是圆形如北京,有的都市区是狭长形如深圳,考量的主要指标是通勤距离和时间。一般圆形都市区地域是半径30公里以内。
  2,都市圈(Metropolitan Coordinating Region,MCR)
  都市圈的概念出现在日本。日本在20世纪50年代将城市功能地域界定为“都市圈”。“城市通过对其周边地域辐射中心职能而发展,以城市为辐射中心形成的职能地域、结节地域称为都市圈。”都市圈不仅是一种概念上的地域构造,而且是一种具有具体职能的社会实体。日本由7个都市圈组成。这与日本地域狭小有关,不能够像美国那样主要以城市群为主。
  通俗地说,都市圈就是城市中心职能向周边地域辐射。这是在汽车、地铁发达的交通条件下完成的。都市圈的核心城市是中心,其它城市是副中心,主副关系非常明显。
  如东京都市圈中的东京都是主中心,而横滨市、浦和市、柏市、千叶市、町田市等,是副中心。



  我国经常说的大都市区,其实是都市圈概念。如重庆大都市区,包括重庆大都市区, 是重庆在五大功能区规划体系里提升出的一个新概念。包括五大功能区的都市功能核心区、都市功能拓展区和城市发展新区,即主城九区和12个行政辖区:涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区。
  这是城市化发展的中级阶段,超大或特大城市开始逆城市化,郊区同城化,形成都市圈是趋势。但是都市圈是主动为之,副中心与主中心是功能互补,协同发展,不是随意的”摊大饼“。
  在典型的都市圈中,距离是一切,越靠近中心,一定好于远离中心的区域,因为这是外溢性发展模式,因此,都市圈就是典型的多L型台阶,每隔一段距离,就会有更低廉的价格(包括人力价格、资产价格、消费价格)。空间布局半径在160公里左右的都市圈最为适宜。
  3,城市群(Megalopolis,与都市圈不同)
  在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市,依托一定的自然环境条件,以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心,借助于现代化的交通工具和综合运输网的通达性,以及高度发达的信息网络,发生与发展着城市个体之间的内在联系,共同构成一个相对完善的城市“集合体”。
  通俗地说,城市群就是若干个相当的城市组成的城市集群。与都市圈的不同的是,各城市之间不是主副关系,比较独立但联系比较紧密,共同形成一个经济发达的区域。
  美国是典型的城市群国家,城市群的形成与制造业的发展密切相关,3大城市群都分布在制造业发达地区,如:波士顿--华盛顿城市群。芝加哥--匹兹堡城市群圣地亚哥--旧金山城市群。感觉美国没有次的地方啊。
  这是城市化发展的高级阶段,以前的特大或超大城市发展成都市圈,以及都市圈进一步扩展、蔓延与增长,两个或两个以上的都市圈又连接起来,从而形成城市群。
  空间布局半径在300公里以内的城市群比较合适。
  4,(大)都市带(Megalopolis)与(大)都市连绵区(Metropolitan Interlocking Region)
  (大)都市带≈(大)都市连绵区
  大都市带是在一个较大的区域范围内,有若干个彼此分离的都市圈在人口和经济活动等方面逐渐紧密联成一体所形成的一种空间结构形态,是一种新的城市区域空间组织形式和城市区域发展的现象。
  此概念最初是由法国地理学家戈特曼(J.Gottman)提出的,称为Megolopolis,指由在地域上集中分布的若干大城市和特大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市群,是大都市区的联合体。其实质是由各等级城市形成的相互串连、高度集中的经济中心地带。大都市带是由于科技进步、集聚经济效益促使产业与人口在空间上集聚与扩散运动的结果,交通运输和信息化的高度发展是大都市带发展的主要动力。 大都市带即经济,文化发展水平高的城市形成的大区域或地域板块。
  这是城市化发展的顶级阶段。经济高度发达,以前的城市群进一步扩展、蔓延与增长,两个或两个以上的城市群又连接起来,从而形成了“大都市连绵区”(或称巨大城市带)。
  为什么说大都市带是顶级阶段呢?因为地球的负荷量是有限的,某几个区域成为大都市带,是可以的。地球的能源有限,优胜劣汰机制,不可能在世界范围内,有很多的大都市带,人满为患了,自然界的生态法则淘汰掉落后的,保持合理的人口密度和地球承载量。
  1
  我国都市区的现在与未来
  都市区对于我们国家来说,就是城市的主城区:指城市建成区,公共交通发达、工业发达、商业密集、人口集聚在20万以上。
  大都市区,就是大城市的主城区。一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型,金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展,城市的集聚力日益增强,从而使城市的经济能级大大提高,成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心。
  如:北京主城区是指城八区:东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区,(其中市中心城区是:东城区、西城区、崇文区、宣武区),都市区是指不仅包括主城区,还包括通州区、平谷区、顺义区、怀柔区、昌平区、门头沟区、房山区、大兴区、密云县、延庆县。
  如:重庆主城区是指渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区,即通常所称的“主城九区”,是这相对固定的。而重庆都市区指的含义更广,不仅包括主城区,还包含区域间的战略与协同发展,具体区域范围包括重庆主城区以及涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区、重庆市双桥经济技术开发区、万盛经济技术开发区。
  因为我们国家城市发展比较晚,错过了世界大都市区发展时期(目前仅有4个大都市区),盲目地用行政区划限制建立了很多大中小型城市,如各省的省级市省级34个(其中4个直辖市)、地级市283个(852个市辖区)、县级市374个、县级镇(自治县、旗、自治旗、特区和林区)1636个、乡镇级合计41636个。而且这些城市之间,重复建设严重,城市与城市之间联系并不紧密。致使特大城市少,北上广深大城市病突出,而很多二三线城市及大部分三线以下城市又发展不足,与大城市间的紧密联系少,不能相互促进,发展不平衡。
  我们国家现在处在城镇化进程的50%-60%阶段,并且特大城市北上广深进入都市圈、城市群时代,而一些二线城市处在向特大城市迈进的时代,也就是建设都市区本身的时代,如杭州、南京、武汉、成都、重庆、西安等。
  都市区的未来
  美国案例
  都市区的未来,美国城市的发展值得我们借鉴。
  初级阶段(都市区):美国在19世纪的工业化进程中,城市发展以集中为主,主要是大城市本身规模不断扩大。
  中级阶段(都市圈):进入20世纪20年代,美国城市人口超过农村人口,大城市人口开始逐渐向郊区迁移,形成了具备相当城市功能的郊区。至1940年,都市圈的数量和规模普遍增长。1920年,美国有58个都市圈,其人口占美国总人口的34%;1940年,都市圈增加到140个,其人口比重上升至48%,接近全国总人口的一半。
  高级阶段(城市群):从1940年延续到本世界初,主要表现为百万人口以上的都市圈优先增长。大都市圈数量增加至331个,其中百万人口以上的都市圈发展尤为迅速,其数量由11个增加到60个,人口由3490万增加到14050万,占美国总人口的50%以上。很多大的都市圈地域相近,内在联系很密切,形成了城市群,城市群人口近2.2亿,占全国总人口的80%以上。
  顶级阶段(都市带):本世纪初到现在,2到3个大城市群进一步增长,互相连接,形成连绵的城市群,非常发达和繁华。很多人去美国生活发展或留学,确实美国的城市发展领先我国几个段位。
  2
  都市圈的现在与未来
  都市圈是一个大的城市人口核心,以及与其有着密切社会经济联系的、具有一体化倾向的邻接地域的组合,它是国际上进行城市统计和研究的基本地域单元,是城镇化发展到较高阶段时产生的城市空间组织形式。都市圈的半径通常不大于200公里,才能使核心城区与镇村之间办事方便、联系紧密,当天就能来回。
  如现在的北京,已经开始形成都市圈。原来的主城区,已经无法满足城市快速发展的需求,开始向郊区延伸,也就是摊大饼。以前由于没有像东京都市圈那样有目的的规划建设,北京主城区谋求和向外扩展,效果并不好。一是没有形成几个功能明确的副中心,二是方便快捷的交通没有跟上,人口被挤出来了,产业没有跟上,配套没有跟上,致使人们在郊区与主城区之间来回奔波,加剧了交通的拥堵与环境的恶化。
  我国的经济体制与美国、日本不同,我国独特的城乡二元结构,户籍限制,致使城乡之间没有良好的互动,都市圈没有良好地发展起来。优质资源过度配置在城市主城区,加剧了主城区的吸附能力,使学区房多少年来成为稀缺产品,房价畸形上涨,加剧了社会的不公。
  现在北京城市副中心的建立,北京新机场的建立,都是在北京与河北交界的区域,一是北京自身发展的需要,二是京津冀协同发展共同建设世界级城市群的需要。北京城市副中心、北京新机场形成的航空城,更像是北京主城区(首都)的卫星城,强化北京都市圈空间结构,利于北京都市圈的强大。北京副中心还应该再建设几个,以拓展北京城市的发展空间,优化城市功能。
  我国都市圈的未来,可能借鉴东京都市圈的比较多,在150公里范围内,让每一寸土地都发挥作用。
  案例
  东京都市圈
  世界著名的都市圈包括纽约都市圈、伦敦都市圈、东京都市圈等。其中东京都市圈最具代表性,是一个发育很成熟的都市圈。



  东京都就是主城区,是东京都市圈的核心,类似于北京的二环以内。



  东京都市圈建立在畅达的轨道交通基础之上。



  东京都市圈,又有首都圈、关东都市圈等别名,一般意义上包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县,因此又称为一都三县。但实际上,按照日本的《首都圈整备法》,整个东京都市圈还要加上群马、枥木和山梨三县,达到一都六县的庞大规模,但人们习惯上还是按照一都三县去理解东京圈。在日本,县是省级行政单位,但一般人口面积只相当于中国的地级市规模,所以以3-5个大城市这样的概念去理解就可以了。



  目前,生活在东京都市圈的人口接近3800万,其中在狭义的东京都生活的大概是1200万,其中又有890万人生活在比较市中心的区域。整个东京都市圈的GDP总量在2008年就达到1.8万亿美元(另据布鲁金斯研究所2012年11月数据,根据平均购买力计算,东京都市圈GDP为1.5万亿美元),规模位居世界主要大城市群中的第一位,如果把东京圈视为一个国家,其经济规模可以排进世界前十,相当于整个韩国。
  东京都市圈是世界上运行最良好的都市圈,根据《经济学人》杂志刚刚发布的一项最新排名,东京被列为全球最安全的城市,其在数字化安全、医疗保障、基础设施和人身安全等方面的综合评比领先于其他大城市,另一日本大都市大阪也在前五位之列。
  都市圈似乎是日本一个重要特色,这个1.2亿人口,37万平方公里的岛国,除了东京圈外,还有大阪都市圈(又称京阪神都市圈、近畿都市圈)和名古屋都市圈(又称中京都市圈),其规模都可以进入世界前15。加上福冈、札幌等另外几个,夸张地说,7大都市圈,几乎组成了整个日本。
  日本都市圈的数量和规模,超过和自己人口面积接近的英法德等国家,和美国相当。这一点和日本高度的城市化水平以及发达的铁路交通体系有重大关系。日本的农业人口只有总人口的1%-2%,这意味着几乎所有的日本人都生活在城市。
  在交通方面,从东京都内出发,乘坐新干线,仅需10分钟左右,就可以到达日本第四大城市、神奈川县的首府横滨。而京阪神都市圈的三大城市大阪、京都和神户之间,乘坐新干线也只有15分钟距离。更重要的是,日本的新干线车站都在市中心,围绕着新干线车站,又有完备的轨道交通体系。这一点和我们常见的大量位于荒郊、远离市中心的高铁站形成鲜明对比。除了新干线这种高速干线交通外,日本都市圈的组成部分均有完备的轨道交通体系,从一个都市圈的任何一点到另一点,几乎都有多于一种的轨道交通方法可以选择。轨道交通体系是世界目前都市圈最重要的运行基础,日本在这方面可谓做到了极致。
  正因为有极致的基础交通设施,尽管有3800万庞大人口,东京都市圈的城市病却并不严重,交通不堵塞(因为坐轨道交通已足够方便快捷),人员能够畅顺地流动在都市圈的各点之间。也正是由于没有严重的大都市病,日本一般没有逃离东京大阪的说法。相反,由于这些大城市工作机会多,生活也算舒适便利,导致日本年轻人不断迁往大城市,地方人口不断减少出现过疏化,是困扰目前日本的主要问题。
  3
  城市群的现在与未来
  我国大城市群的发展,在长三角、珠三角已经初具规模,因为没有一个城市包括上海有像北京这样的权力中心,可以调集周边资源为自己服务,所以长三角、珠三角的城市发展比较均衡。但与世界级城市群还有大的差距。


  城市群的发展,首先群的成员城市要经过都市区、都市圈的发展,都市圈之间互相辐射,互相带动,形成一个区域互相协作、互相推动的较大区域的经济版块。
  京津冀城市群,首先北京自身的都市圈建设需要加强,北京主城区与各郊县的联系,需要更加发达的轨道交通。看东京都地铁的密集、交叉程度,就知道北京的差距。下图是北京城市总体规划中的”市域轨道交通2021规划示意图“,在核心区形成了网状,但与远郊的联系,都是中心城市向外辐射,并没有形成网状,也就是说,这样的规划,方便中心城区与远郊的来往,并不方便远郊之间的来往。这就说明,北京城市还是只有一个中心的思想,与东京都市圈多个副中心的格局还是差距不小。如,北京城市副中心,是北京市政府所在地,如果要到相邻的区域,只乘坐地铁的话,需要先回到主城区,然后再回来。也许2021年以后的规划,会着重于横向的联系。


  天津的都市圈建设也需要提升。主城区与郊县的联系也存在北京同样的不足。
  围绕在北京、天津周边的河北各城市,与北京、天津的差距过大,而且协同效应比起珠三角、长三角差很多,致使区域内不能够充分发挥资源的效用,区域发展不平衡,影响整个版块的经济活力。鉴于此,2017年4月1日,在河北保定三县及周边区域设立了副省级雄安特区,从规格、定位上,提高了河北腹地的份量,并且与北京、天津形成三足鼎立之势。
  都市圈有层次、有层级,有明显的主副协同效应。但京津冀要打造世界级城市群,城市之内就不能有层级观念,不能用北京的七环、八环来评价河北省的城市,尽管离北京近,比如雄安,比如廊坊,比如保定。



  如果雄安新区未来几年定位是二线城市,首先要发展本身的城市功能,能量大到一定程度,就会形成都市圈,能量辐射河北其它城市,带动河北的整体发展,促进以首都为核心的世界级城市群的形成。
  北京城市总体规划批复了,相比于早期的培育具备产业承接能力的中小城镇,当前规划上升到打造世界级城市群,从定位来看较此前更高。同时,批复中提到,本次规划的理念、重点、方法都有新突破,对全国其他大城市有示范作用,以大城市为核心、打造城市群的模式将在全国进行复制。考虑到目前长三角和珠三角已经形成具备规模的城市群,并打造了大湾区城市群,因此目前与北京这种由单核经济向城市群发展更类似的模式,多以二线城市为主,未来围绕二线城市打造城市群或将成为新的亮点。
  美国城市发展的特征,就是城市群的建设,因为地域比较广阔,也适合我国城市发展借鉴。
  案例
  美国城市群
  美国城市群的形成与制造业的发展密切相关,3大城市群都分布在制造业发达地区。






  1、波士顿--华盛顿城市群。该城市群分布于美国东北部大西洋沿岸平原,以纽约为中心的美国东北部大西洋沿岸城市群它北起波士顿,南至华盛顿,以波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等一系列大城市为中心地带,又被称作'波士华'城市群,其间分布的萨默尔维尔、伍斯特、普罗维登斯、新贝德福德、哈特福特、纽黑文、帕特森、特伦顿、威明尔顿等城市将上述特大中心城市连成一体,在沿海岸600多公里长、100多公里宽的地带上形成一个由5大都市和40多个中小城市组成的超大型城市群,区域总面积约13.8万平方公里,占美国面积的1.5%,人口约4500万。
  该区面积只占美国国土面积不到1.5%,占美国总人口的20%,城市化水平达到90%以上,是美国人口密度最高的地区,其中仅纽约大都市区2001年总人口就达2087.2万人,占全国人口的7.3%。这一城市群是美国经济核心地带,是美国最大商业贸易中心和国际金融中心,也是世界最大的国际金融中心。是美国最大的生产基地。它是美国经济核心地带,制造业产值占全国的30%。该城市群区域的各主要城市都有自己特殊的功能,都有占优势的产业部门,城市之间形成有紧密的分工协作关系。



  2、芝加哥--匹兹堡城市群。该城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区,以芝加哥为中心的北美五大湖城市群东起大西洋沿岸的纽约,西沿五大湖南岸至芝加哥,其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市,城市总数达35个之多。该城市群是北美最大制造业中心,匹兹堡、底特律等城市聚集了美国钢铁产量的70%和汽车产量的80%。全球最大的期货交易市场CME也坐落于芝加哥。
  3、圣地亚哥--旧金山城市群。该城市群分布于美国西南部太平洋沿岸,以洛杉矶为中心,南起加利福尼亚的圣地亚哥,向北经洛杉矶、圣塔巴巴拉、圣约金谷到旧金山海湾地区和萨克拉门托。洛杉矶为美国第二大城市,是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地,也是美国'科技之城',拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一。洛杉矶港口和机场承担了60%以上美国与太平洋国家的贸易,货物进出口数量超过了东部大港纽约和新泽西之和。洛杉矶的金融业和商业也迅速发展,数百家银行在洛杉矶设有办事处,包括许多著名的国际大财团,如洛克希德,诺思罗普,罗克韦尔等,洛杉矶已成为仅次于纽约的金融中心。2010年大洛杉矶都市区GDP达17847亿美元,人均GDP高于东京和纽约。大洛杉矶市2010年GDP达到3万亿美元,占全美的21%。
  4
  都市带的现在与未来
  城市群与城市群相连,就是都市带。美国的波士顿--华盛顿、芝加哥--匹兹堡两大城市群集中了20多个人口达100万以上的大都市区和美国70%以上的制造业,构成一个特大工业化区域(又称之为'制造业带'),这一地带是美国工业化和城市化水平最高、人口最稠密的地区。这两个城市群相连呈'丁'形格局,北部与加拿大的多伦多--蒙特利尔城市群相邻,形成3个城市群连成一片,成为世界上最大的都市带。
  目前我国提出的打造粤港澳大湾区,就是都市带的概念。






  粤港澳大湾区如果想达到都市带,需要带动起汕头、湛江的全面发展,才可以达到美国都市带的影响力。
  2016年长三角城市群占22%的国土空间,12%的常住人口,21%的GDP;粤港澳大亚湾区占2.5%的国土空间,15%的常住人口,25%的GDP;京津冀城市群占2.2%的国土空间,12%的常住人口,21%的GDP。三大超级城市群7%的国土空间,容纳35~40%的常住人口,70%左右的GDP。未来三年15%的国土容纳70%的常住人口,创造将近90%的GDP。
  由于中国特殊的行政区划特点,都市圈建设更倾向于本行政区划之内进行,效率比较高。而对于城市群建设,因为跨行政区划特别是跨省,行政区划的藩篱阻力很大,需要更高行政级别协调指挥。同时,市场和政府的作用应该是互补的。对于城市的管理应该更多针对人的行为,而不应该针对特定的身份,比如像开车的限制,廉租房外地人不能享用,外地人孩子不能上学等等。城市群区域内的各种公共服务的畅达、畅通才是协同发展的关键。
  公共服务均等化,在中国未来的都市圈和大城市群的发展过程中,一定会出现全世界发展的趋势,低收入阶层和高收入阶层共同集中在特大城市,这个时候特大城市收入差距会大,所以要通过公共服务均等化缩小人们之间的实际福利差距。目前的做法就是把公共服务与户籍挂钩,不利于公民的自由流动,违背了全世界公共服务提供的基本原则,也不利于中国城市未来的和谐发展,以及不利于城市群、都市带的建设,不利于提高参与世界范围内城市竞争的能力。
  英国经济学家K.J.巴顿说过,“在各发达国家中,城市问题可看作是资源合理分配问题,而在各不发达国家中,却是资源的创造问题”。如何在城市群成员间合理分配资源,是摆在我国建设世界级城市群的核心问题。
  5
  结论:投资顺势而为
  都市区、都市圈、城市群和都市带是城市功能地域不断扩张的结果,它们分别处于不同的发展阶段,是大城市地域空间组织从简单到复杂、从低级到高级的演变过程。都市区是构成都市圈、城市群和都市带的基本单元,都市圈、城市群和都市带是都市区不断演化的必然结果。从内部经济联系程度来看,都市区最为紧密,都市带较为松散,都市圈介于两者之间。都市区、都市圈和都市带的形成与发展将为我国经济社会的发展提供新的动力与市场,为我国参与经济全球化和增强国际竞争力创造更为有利的条件。
  在我们的投资活动中,要适应这种变化,将资源配置在最有效率的地方,实现最高的投资回报率。




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 楼主| 发表于 2018-9-29 12:58 | 显示全部楼层
棚改有两三年红利
“TOP房企在三四线的竞争会更激烈一些,尤其是排名前30的品牌房企。”中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰告诉《每日经济新闻》记者,企业布局哪一类城市和其自身发展规模分不开,品牌房企多因全国布局的需要,会更注重三四线。

而重点三四线城市似乎从2016年便开始了“狂飙”。

数据显示,截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷,区域房价也进入快涨通道。在9月的国家统计局数据中,无锡新房价格环比涨幅3.4%,位居70城之首;第二名徐州涨幅也在3.3%,环京的唐山、秦皇岛等地涨幅均超过2.5%。
志杰认为,整体上而言,三四线城市未来2~3年还有红利期,其中最大因素是棚改——“每年600万~800万套的棚改需求量,可以支撑起供应值。”
通过中指院的报告,记者也发现,棚改的货币化安置,催生了大量购房需求,推动市场规模快速增长。
以长三角为例,浙江省整体棚改规模较大,杭州、绍兴、湖州的棚改都较为突出,2018年计划开工量均超过3万套。江苏各城市亦然,其中仅南京2018年计划实施棚户区改造的面积就达400万平方米。
“2018年的棚改仍可观,会继续对房地产市场产生推动。也正基于此,目前房价上涨较快的城市还是在三四线城市。”张志杰指出
需警惕产业空心人口流失
但伴随机遇的是风险。

新城控股高级副总裁欧阳捷就直言,“2020年之后,如果政策对三四线城市开始从严,则可能造成断崖式的下滑。”
为何如此,因为当三四线城市受到的政策支持(棚改为主)减弱,其人口和产业或许并没有想象中那样强大。
张志杰也表示,整个三四线城市在棚改潮结束之后,大部分来看机会不大。

很多三四线城市的人口、产业导入不够,这受到很多因素影响,它和城市的位置、资源有着很大关系,不是可以随机复制的。对三四线城市的产业不是很看好。

另一方面,市场需求量会大大减少,因为三四线城市一方面人口导入能力小于新一线城市和强二三线城市,另一方面棚改会消耗城市当地人的需求,棚改结束后本地需求支撑力会明显减弱。

如今中国的人口红利已经出现衰减,如果产业升级和产业调整支撑不起来,棚改结束后城市就可能面临无后发之力的尴尬状况。
所以,城市的经济实力依然是核心。这也是为何一线城市周边城市的风险相对较小。如上海周边的昆山、苏州,依托上海它们已经在汽车工业等产业领域形成了自己的经济效应,不会因为人口因素的变化,导致产业空心;相反,产业的发展也能支撑人口的量级。

不过也要注意,短期来看,上海周边和北京周边城市的房价下跌比较明显,压力较大,企业拿地开始谨慎,所以此类三四线城市的土地流拍较为集中。
在当前的环境和趋势下,对房企而言,近两三年或许可以从棚改量大的城市入手,快进快出打速战;但长期来看,无论快攻还是慢耕,选择城市一定要贴合“城市群”。

欧阳捷表示,当核心城市资源及人口承载力趋于饱和后,核心城市开始更新,产业形态向坪效更高的服务业升级。出于城市发展的虹吸效应,产业与人口向周边城镇迁移,而伴随外溢效应的扩散,核心城市与周边区县联系加强,形成都市圈与城市群是经济发展的趋势。



紧贴城市群一城一策
在城市群中,各个城市也都有明确增长极。其中,京津冀以北京、天津占据绝对量级。一直以来,长三角以上海一城独大,长江中下游各城市都有亮点。珠三角则是广州和深圳,房企布局城市则是按照增长极为中心来推进。
相对来说长三角的红利最明显,但例如嘉兴、昆山这类上海周边的城市,这轮卖地较多,以目前地价和规模来说,拿地不是很合适,但随着土地财政压力的加大,或推出更多的地块。这样的城市就应该慎重拿地。

长三角和大湾区珠三角的机会点也很多,并且各级城市的博弈显著——一线城市“虹吸效应”非常明显,二线城市危机感很强,各级城市以产业为带动,各自争抢人才和企业资源(如深圳和东莞)。
张志杰告诉每经记者,总而言之,京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群,均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群,不仅引领中国经济持续增长,也对世界经济发展做出贡献。
在这些城市,政策倾斜程度、人口虹吸能力、产业支撑能力,都是房企考量的因素。
但企业能否站稳一座城市,则要具体分析,要看在哪个城市群更有资源、更有可能;看企业是否有资源(包括自身和外部资源,如企业、政府关系);要看企业自身发展诉求和战略规划。




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 楼主| 发表于 2018-9-29 13:06 | 显示全部楼层
本帖最后由 一顾倾人城 于 2018-9-29 13:11 编辑

新城控股高级副总裁、集团新闻发言人欧阳捷:
城市发展的最高境界是都市圈
在我看来,城市未来发展的最高境界未必是城市圈,而是都市圈。原因有二,第一我们的土地供应限制在耕地保护的红、线之下,因此我们这些大城市的农用地虽然很多,但是供不出来。第二我们城市不能扩展它的边界,没有办法用更多的土地供应我们的住宅用地。
在未来城市没有办法进行扩展情况下,城市发展必然是都市圈,都市圈跟城市群不是一回事。因为城市间是竞争关系,但都市圈不是,都市圈应该是大城市和周边的中小城市形成一个资源共享互惠互利合作共赢的关系。
这就需要通过城市间轨道交通来达成互利共赢关系。比如说从上海市到昆山,到嘉善,到苏州,这样我们就连成一个都市圈,




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 楼主| 发表于 2018-9-29 13:07 | 显示全部楼层
新希望地产副总裁姜孟军:
城市化趋势不可逆
城市群与都市圈的定义需因地制宜。虽然上海很发达,但跟西部是不一样的,目前只有东部沿海长三角和珠三角地区形成了城市群,在西部最多就是叫都市圈。
就我们布局的城市而言,成都在四川是第一大城市,我们主要围绕成都以及成都周边,这是大成都概念。成都东西南北有不同的定位,不同的产业,而相对远的城市还没有达到这个能级。这是我对城市群和都市圈很浅显的理解。
土地供应量的减少是房企发展必须要面对的问题,但以我亲身经历来看,城市化的趋势是不可逆转的,并且还会进一步加强。我老家有很多朋友、同学买房子,他们首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭,学校、医疗都要考虑,然后才是其它的。

三盛集团品牌营销总经理朱黎民:
房企看重坚定、正确的城市发展策略
城市群与都市圈反映了一个国家经济发展的过程和轨迹,每个城市的发展都需要我们执政者、奉献者共同努力,提升整个城市的能级。
都市圈和城市群之所以值得探讨,因为一个国家的都市圈多和少,直接反映出一个国家的财富水平和能量。
未来的都市圈发展首先要跟国家的战略匹配,上海都市圈之所以可以形成,从上个世纪90年代上海开始浦东开发到现在,上海整个城市规划没有发生根本性的转变,如果在上海工作和生活应该有感受。我们集团在全国开发最担心的是什么?就是规划变来变去,今年这样,明年那样。这么一来好了,你所有的布局都完成了,所有的投入都打了水漂。
上海的城市规划经过国务院审批已经到了2030年,而别的城市可能现在最多就是到2020年、2025年,这说明什么?也是说明上海是最发达的城市。
我们整个思路,整个城市发展策略是否能够坚定,是否能够正确,是否能够坚持10年、20年、30年,城市群才有可能真正成为我们计划中的都市圈。


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 楼主| 发表于 2018-9-29 13:08 | 显示全部楼层
新希望地产副总裁姜孟军:

城市化趋势不可逆

城市群与都市圈的定义需因地制宜。虽然上海很发达,但跟西部是不一样的,目前只有东部沿海长三角和珠三角地区形成了城市群,在西部最多就是叫都市圈。

就我们布局的城市而言,成都在四川是第一大城市,我们主要围绕成都以及成都周边,这是大成都概念。成都东西南北有不同的定位,不同的产业,而相对远的城市还没有达到这个能级。这是我对城市群和都市圈很浅显的理解。

土地供应量的减少是房企发展必须要面对的问题,但以我亲身经历来看,城市化的趋势是不可逆转的,并且还会进一步加强。我老家有很多朋友、同学买房子,他们首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭,学校、医疗都要考虑,然后才是其它的。


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 楼主| 发表于 2018-9-30 09:58 | 显示全部楼层
本帖最后由 一顾倾人城 于 2018-9-30 10:16 编辑

分析目前中国最为突出的“五大城市群”,则可谓发展各有特色。

张志杰告诉记者,长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队,发展相对成熟。长江中游城市群以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区,城市腹地广阔,且具备承接长三角产业转移的优势。


PS:长江中游城市群----大长沙都市圈(长株潭都市圈)。

省发展改革委员会副巡视员龚新平率相关负责同志专程来益阳,办理省政协委员重点提案《关于实施区域协调发展战略,打造长株潭益都市圈,支持益阳融入长沙发展的建议》,全力推动益阳加快融入长沙发展,打造长株潭益的大长沙都市圈。市政协主席黄加忠参与办理。
在年初召开的政协湖南省第十二届一次会议上,省政协委员、市政协主席黄加忠提交了这一提案

黄加忠的建议,引起了省政协的高度重视,这一提案被列为省政协今年的重点提案,由省政协领导牵头督办。省发展改革委员会作为这一提案的主办单位,同样对此高度重视,多方组织协调,做了大量工作。此次龚新平等专程来益,就是面对面与提案人沟通交流,进一步听取意见建议,共同努力,推动益阳加快融入长沙发展。



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发表于 2018-9-30 10:41 | 显示全部楼层
株洲也是真的要关注下自身的产业发展了,要不产业空心很危险的!


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发表于 2018-11-5 12:46 | 显示全部楼层
一顾倾人城 发表于 2018-9-30 09:58
分析目前中国最为突出的“五大城市群”,则可谓发展各有特色。

张志杰告诉记者,长三角、珠三角以及京津 ...

益阳凑什么热闹,还是好好炒房比较好


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 楼主| 发表于 2018-11-17 13:33 | 显示全部楼层
caoziliang 发表于 2018-11-5 12:46
益阳凑什么热闹,还是好好炒房比较好

益阳市委书记瞿海前往三一集团总部,与三一集团高级副总裁袁金华等人就双方扩大合作进行会谈。瞿海表示,近年来,益阳坚定不移实施东接东进战略,随着长益高速复线、长益常高铁开工,石长铁路复线动车组、长常高速湘江西互通等开通,益阳将加快融入省会长沙半小时经济圈,更好地对接利用长沙的各方资源、人才等优势,迎来前所未有的发展机遇。结合益阳资源禀赋和产业特点,瞿海希望三一集团能在益阳有更多的合作空间和发展机会,得到了积极回应。


主动融入长株潭经济圈。充分发挥湖南西线工业走廊重点园区和益阳对接长沙重要节点的优势,大胆先行先试,建设好衡龙新区,主动融入对接湘江新区。

益阳“十三五”采取两大战略 东接东进对接长株潭,主要做好规划、基础设施、产业、投资、消费、政务6个方面的对接工作。

  比如规划对接,要与长沙在城镇规划、产业规划、土地利用规划等方面对接。基础设施对接,主要与长株潭地区在综合交通体系建设上对接,比如高速公路、干线公路、快速通道、铁路等方面实现对接。产业对接,加强与长沙现代服务业的对接,工业方面做好对长沙的服务与配套。


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 楼主| 发表于 2018-11-17 13:34 | 显示全部楼层
caoziliang 发表于 2018-11-5 12:46
益阳凑什么热闹,还是好好炒房比较好

近年来,益阳坚定不移实施东接东进战略,随着长益高速复线、长益常高铁开工,石长铁路复线动车组、长常高速湘江西互通等开通,益阳将加快融入省会长沙半小时经济圈,东接东进主要是对接长株潭,主要做好规划、基础设施、产业、投资、消费、政务6个方面的对接工作。

  比如规划对接,要与长沙在城镇规划、产业规划、土地利用规划等方面对接。基础设施对接,主要与长株潭地区在综合交通体系建设上对接,比如高速公路、干线公路、快速通道、铁路等方面实现对接。产业对接,加强与长沙现代服务业的对接,工业方面做好对长沙的服务与配套。


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