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[买房攻略] 关于株洲房地产市场的一点个人见解,株洲房市正在进入有价无市区间!

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发表于 2018-5-15 13:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
首先声明本人不缺房,家里自住1套、出租2套、自有1套。

现在抛出个人看法:株洲房市正在进入有价无市区间,短期内,至少近2-3年房价上涨已经渐失动力,房价逐步稳定,但很难下跌,即使下跌也没多少空间。

我为什么这么看,原因如下:

一、从买方看,买房者分两类,一类投资,一类自住
      先说投资,目前先进入的投资者已经占得先机,这一批投资者多半是三线城市房价未涨上来或者刚开始涨的时候买入的,目前最佳房产市场最佳投资区域应该是长沙之类的二线城市,人口增长规模大,城市发展快,可以讲的故事也多,长期来看有足够的上涨空间,现在像株洲这样的三四线城市短期内已经不可能再次暴涨,长期看上涨压力也很大,已不适合投资。
      再说自住,自住又分为几类,一类刚需性质,一类改善性质。
      其中,刚需以结婚购房、拆迁征收购房为主,拆迁购房主要是近年的棚改户,目前棚改货币化安置政策正向非货币化方向转变,棚改规模也在减小,可供棚改或者说值得棚改卖地的地方就这么多,所以这部分人群的购买规模在减小,另一部分结婚购房的,根据家庭财力来看,有财力的家庭早在上一波追涨期间购入了房产,没有财力的现在更加没有能力买了,只能在二手房市场寻找合适的房源。
      另一部分,改善性质的,即家里有房,但不满意现有居住环境的,又不属于征收拆迁的这么一个群体,同上,有财力的也在上一波追涨期间购入了房产,没有财力的,一部分已经放弃,一部分需要卖掉多余的旧房,而旧房又迟迟卖不上一个理想的价格,现在二手房很难卖,别看现在新房房价喊得高,但旧房想卖出好价钱实在太难,因为买二手房的也是资金紧张的占多数,不然他就去买新房了,而二手房卖不了高价,又更加难以去买现在的高价新房。所以,这部分改善性质的购买力和购买意愿也已经弱化了很多。

二、从卖方看,卖方也分两类,一类是开发商,一类是二手房业主
      先说二手房业主,首先排除像我这样靠出租旧房供新房房贷的肯定是不会卖房的,然后,二手房业主里一部分是早年在株洲投资买了房的,现在正是出手的时机,争取在这高房价期间脱手,一部分是改善型想卖掉多余的旧房,也想趁高价脱手换取资金,由此二手房供应量相比过去增加了不少,但是由于二手房去化周期很长,所以大家在路边中介所那里感受不是很明显,毕竟你想买二手房,任何时候都是有很多房源的。
      再说开发商,目前在株洲的本地外地开发商拿了不少地,外地开发商他们属于快进快出,高周转的房企,从拿地到建房,到边建边卖,追求的是速度,资金是命脉(开发商都会从银行融资大量资金的),而本地开发商也跟进这种方式,所以大家看到这两年株洲的楼盘建设速度非常快,延期交房什么的很难看到了,很多还提前交房,大家都要抢在市场增长期结束前跑量,现在正是关键时期,各大论坛上都有不少人鼓吹房价继续大涨。
      综合以上,目前新房二手房的供应量足够大,但是市场需求增量没有基础,2017年株洲的总体人口并没有增长什么,只有天元区常住人口在增长(对应的天元区房价也是这两年涨幅最大的),多是区域性流动。

三、从货币政策看,2017年周小川就在博鳌经济论坛上阐述了货币政策将不再宽松,明显是在告诉你,后面融资成本会提高,现在直接反应在老百姓能够感受的地方就是利息提高了,例如房贷利率,现在各大银行的房贷利率应该基本都是在基础利率的基础上上浮多少个百分点了吧。
       因为现在经济环境处于下行周期时,银行不一定愿意把钱贷出去。现在市场上可以说没有多少安全的投资机会。
      再看央行通告      
      央行2018年4月金融统计数据报告
      2018-05-11 17:00:02
      一、广义货币增长8.3%,狭义货币增长7.2%
      4月末,广义货币(M2)余额173.77万亿元,同比增长8.3%,增速比上月末高0.1个百分点,比上年同期低1.5个百分点;狭义货币(M1)余额52.54万亿元,同比增长7.2%,增速比上月末高0.1个百分点,比上年同期低11.3个百分点;流通中货币(M0)余额7.15万亿元,同比增长4.5%。当月净回笼现金1216亿元。
      央行的一大作用就是平衡货币市场的供给与需求。当货币市场的需求大过供给,就会发生通缩,经济活动就会受到抑制,这个时候央行就要出来放水,刺激经济增长。
      相比去年,今年的货币政策明显趋紧,狭义货币甚至比去年同期增长低11.3个百分点。

      几十年以来,央行一直在超发货币,老百姓的直观感受就是钱越来越不值钱了,各行各业还有物价没涨的可以回帖举个手。
      从理论上讲,只要央行持续超发货币,且货币进入房地产这个吸金池,房地产泡沫就不会破裂。如果恰好遇到经济不景气,那泡沫更不会破裂。超发的钱全部在房地产这个吸金池里,通货膨胀也不会显现出来。
      所以这也是我认为房价不会大跌的原因,现在货币政策已经收紧,但货币超发不能停止,如果停止货币超发,房地产泡沫破裂后,增发的货币一旦进入流通,那么问题就会大规模显露出来,那时社会上除了钱还是钱,通货膨胀,物价飞涨。这是难以接受的。
      在货币超发、物价都涨而房价滞涨的情况下,房价相对来说实质上就已经是跌了的。


顺便聊聊地方政府的土地财政政策,由于这几年中央营改增等多项措施上收财权,地方政府很大的资金来源就是卖地了,不论是征地开发新城区还是棚改开发老城区,都是为了卖地赚钱,于是大家看到各个开发商拿地成本在增加,楼盘的楼面地价直线上升(当然,最后所有成本还是购房者买单了),所以地方政府很热衷于开发新区、炒作各种概念,至于将来是否能成为概念中的样子,真的很少有人会关心。
比如,一个二中初中部就能炒起一整个武广新城的房价地价,这个学校办得太值,至于这个学校能办成什么样,那要多年以后才能论证,到时候估计也就这些学区房的家长比较关心这个问题了。至于什么南雅、长郡,也基本一样,况且名校的名是高升学率造就的,高升学率是优质生源和师资以及他们营造的环境一同创造的,并不是开个新学校让你孩子去读,就能考上好高中好大学的,我说句不好听的,如果你孩子不够聪明,就算免试让你孩子进到长郡、雅礼,跟不上节奏最后也只会落得被劝退的结果,学校是不会让你孩子拉低升学率的。


最后,回到主题,重申我的个人看法:株洲房市正在进入有价无市区间,短期内,至少近2-3年房价上涨已经渐失动力,房价逐步稳定,但很难下跌,即使下跌也没多少空间。


纯属个人看法,欢迎拍砖指正。
各位看官都有自己的判断,我这点拙见也就博大家一笑了







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发表于 2018-5-15 13:28 来自手机 | 显示全部楼层
仅仅一年前,当时神农湾传说要卖七千时,大家也是说株洲房价涨的差不多了 没动力了,有价无市了。。现在呢?云龙都快八千了。。。


来自手机浏览器论坛
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发表于 2018-5-15 13:32 | 显示全部楼层
大家可以进这个帖子看看  理由都差不多,永远不要觉得昨天涨了不少 明天就涨不动了
http://www.z4bbs.com/forum.php?m ... =%C9%F1%C5%A9%CD%E5





1.jpg


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发表于 2018-5-15 13:34 | 显示全部楼层
又是专家,中国社科院的专家一直说会跌,年年都是说要跌.


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发表于 2018-5-15 13:44 | 显示全部楼层
楼主你竟然敢看空株洲房价,你说你有再多房都没用,在傻托的眼里你就是刚需随时被老破小收割的……


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 楼主| 发表于 2018-5-15 13:48 | 显示全部楼层
香山红叶123 发表于 2018-5-15 13:44
楼主你竟然敢看空株洲房价,你说你有再多房都没用,在傻托的眼里你就是刚需随时被老破小收割的……

哈哈哈,好吧好吧,我也就一点愚见博大家一笑了


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发表于 2018-5-15 13:52 | 显示全部楼层
后海 发表于 2018-5-15 13:48
哈哈哈,好吧好吧,我也就一点愚见博大家一笑了

T 老师  
在2014年 就开始说株洲房价 均价要上1万的
都被打脸这么多年了

http://www.z4bbs.com/forum.php?m ... =4570991&extra=

楼主你竟然敢看空?


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发表于 2018-5-15 13:52 来自手机 | 显示全部楼层
软文,楼主这篇帖子分析的很全面,比较赞同你的观点
来自: iPhone客户端


来自苹果
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 楼主| 发表于 2018-5-15 13:56 | 显示全部楼层
深色调如风 发表于 2018-5-15 13:52
软文,楼主这篇帖子分析的很全面,比较赞同你的观点

谢谢,纯手打,多谢


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发表于 2018-5-15 14:03 | 显示全部楼层
还是很客观的,顶一个!比那T老师天天瞎喊强多了!


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