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[买房攻略] 四年楼市大复盘:谁制造了这一轮房价暴涨?

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发表于 2018-5-13 07:10 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
四年楼市大复盘:谁制造了这一轮房价暴涨?
房屋屋 2018-05-10
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撰文|凯风
“还我血汗钱,我要退房”。
这是2014年2月的杭州。春节刚过,某楼盘销售价格狂降6000元,原本1.8万元左右入手的业主,一夜之间“损失”超过50万元。
随后,70名老业主聚集售楼处,拉起横幅,提出退房,争取补偿,场面一度失控。
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事实上,整个2014年,从杭州到南京,从二线城市到小县城,这种场景一而再再而三上演。
四年过去,回望当初,这幕场景令人感到啼笑皆非,更多人则是惋惜与叹息齐飞。如果能有一次重来的机会,所有人恐怕都会奋不顾身投入楼市。
然而,历史没有假设。在房价面前,我们一直都是事后诸葛亮。
1四年楼市:从退房到抢房
四年之后,当初遭到砸盘的杭州楼盘,如今二手房均价已经超过3万元,与最高售价相比,涨幅超过70%,最当时降价之后的均价相比,涨幅超过130%。
四年前,业主们叫嚷着退房;四年后的今天,一队又一队的市民加入了抢房大军,走过路过,就是不能错过。抢房大军中,甚至出现98岁高龄的老奶奶。
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问题是,这四年来,经济的基本面发生生了变化?土地的供给形势发生了变化?人口的增长态势发生了变化?
显然,基本面不但没有发生实质性变化,与四年前相比,无论是经济增速还是人口老龄化态势,都比以往更加严峻。
那么,为什么四年前业主唯恐退房不及,如今却蜂拥加入抢房大军?
对于这个问题,答案也很简单——房价暴涨改变了一切。
2从限购大松绑到一年五降息
基本面没有改善,房价暴涨的底气来自于哪里?
站在事后诸葛亮的角度,我们不难复盘这一轮房价周期的发展路径:
第一步,面对房地产市场的严峻形势,各地纷纷取消限购。到2014年年底,全国除了北上广深以及三亚之外,其他41个城市全部取消限购。然而,这对市场并未形成明显的刺激作用。
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接着,第二步,2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。
而在仅仅2015年,央行就连续五次降准降息,商业贷款利率降至10年来最低值,货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。
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然而,种种政策刺激之下,只有深圳厦门等局部城市市场出现复苏,大多数城市仍旧饱受高库存之类,三四线城市更是看不到任何逆转的希望。
3从去库存到棚改货币化
于是第三步大招来了:去库存。
2015年年底,房地产去库存被列为来年五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等层面,刺激楼市。
2016年上半年,广州一度传闻要放开南沙等区的限购措施,二三线城市更是出台财政直接补贴措施,吸引居民购房。
此时,降准降息带来的货币宽松、信贷宽松开始发挥效应,资金大量进入楼市,居民购房热情开始复苏。以厦门、深圳、合肥、南京、苏州为代表的一二线城市,房价率先暴涨,合肥甚至传出买房要走后门的消息,市场热度前所未有。然而,三四线城市仍旧饱受库存之累。
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于是第四步来了,棚改货币化,三四线城市第一次看到了曙光。
棚改货币化的要害,不在于棚改,而在于货币化。先是通过棚改拆旧建新,然后通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金。没了房,有了钱,自然会去市场上追逐新房,三四线城市的棚改去库存模式由此确立。
棚改货币化的资源来源是PSL,用海通证券姜超的话来说:央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。
2015-2017 年,棚户区改造目标是 1800 万套,在去库存的刺激下,全部完成。2018-2020 年又开出 1500 万套的目标,目前正在推进之中。
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于是整个2017年和2018年上半年,一二线城市房价逐渐熄火,三四线城市接下。在国家统计部门发布的70城房价榜单里,以蚌埠为代表的三四线城市成了常客。
4房价暴涨:必然还是偶然?
通过对这四年楼市的大复盘,我们可以得出两个结论:
其一,降准降息带来的货币宽松与信贷宽松,成为房价得以复苏进而暴涨的根本基础。没有货币放水,就不会有这一轮的楼市大周期。
其二,涨价去库存与棚改货币化,成为所有城市房价暴涨的政策助推剂。没有去库存政策的支持,货币之水不会迅速如同汪洋般恣肆;没有棚改货币化的助推,三四线城市的楼市很难得到逆转。
所以,站在2014年的时间节点,货币还没宽松,信贷还没放宽,去库存还没被列为重要任务,棚改货币化还没出世,人们自然对楼市前景倍感悲观。
而站在2018年的时间点上,我们再一次明白,房地产又一次成了经济救急的工具。如此之多的政策轮番上阵,再萎靡的市场也能被提振起来。
5基本面的危机
只是,基本面越来越不复以往,依靠政策提振还能维持多久?
从经济上看,动辄9%以上的高增长不复存在,新常态下的经济增速还在逐步下探。尤其是面对风雨欲来的贸易争端,再依赖于房地产,无异于自我放弃。
从人口上看,人口红利期早已过去,人口老龄化的态势一年比一年严峻,失去人口的根本支撑,资产价格的维持力只会越来越弱。
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从政策效力来看,面对全球加息缩表的压力,货币放水信贷宽松的空间越来越小;而随着房地产狂热的推进,居民债务杠杆的风险越来越大。
坏消息多过好消息,下一次楼市调整时,我们还有什么灵丹妙药?

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发表于 2018-5-13 21:33 来自手机 | 显示全部楼层
小心被查水表
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发表于 2018-5-13 21:37 | 显示全部楼层
株洲会在2018年在17年的基础上再翻一倍  当然了 由于远郊和株洲县楼盘参与更多 均价不会翻一倍


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发表于 2018-5-13 22:07 来自手机 | 显示全部楼层
T老师要去深造了 发表于 2018-5-13 21:37
株洲会在2018年在17年的基础上再翻一倍  当然了 由于远郊和株洲县楼盘参与更多 均价不会翻一倍

哪里都有你,含住别说话
来自: iPhone客户端


来自苹果
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发表于 2018-5-13 22:14 | 显示全部楼层
这个分析非常到位,货币宽松加棚改货币化,推动本轮房价暴涨。但基本面已不断变化,楼市好日子不多了。


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发表于 2018-5-14 00:08 | 显示全部楼层
楼主是人才啊,完全分析出来了。


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 楼主| 发表于 2018-5-14 14:26 来自手机 | 显示全部楼层
进击吧2018 发表于 2018-5-13 21:33
小心被查水表

转发的


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发表于 2018-5-14 15:38 | 显示全部楼层
好日子不多了这句话在5年前就有人不断在论坛里说,说了5年房价涨了5年。请问你们的好日子不多了,是指的5年、10年、20年?


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