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[买房攻略] 【老王看楼市】透过现象看本质,为啥价格总是跌不下来!

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发表于 2017-11-10 22:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 jing7282 于 2017-11-10 22:23 编辑

[size=18.6667px]                            【老王看楼市】透过现象看本质,为啥价格总是跌不下来!
感觉好久没在论坛发帖了,毕竟太忙了,忙着工作,忙着不停的加班!难的挤出一点点时间在论坛发帖,不晓得还有多少人在持续着期待着我的更新;废话不多说,想必大家都了解最近的高价地,这个论坛上一堆我也就不再重复啰嗦了,今天我来说说房子价格的地基在哪,有的人或许会说新房价格不就是由供需及市场决定的?
      今天我讨论的点不同,说大白话点,今天我给大家说说房地产商的开发成本在哪些方面,数据来源于之前我做的一部分地块前期可行性研究:

第一大类  成本评估测算 (土地成本 目前为300-400/亩) 测算数据为之前一小项目数据
   
   
  
项目
  
数据
备注
土地成本
1400-1800元/㎡

建安成本(含消防电梯)
1200-1700元/㎡

水电安装成本
100元/㎡
亿元(0.01万元/㎡)
附属配套
100元/㎡
亿元(0.01万元/㎡)
绿化亮化
100元/㎡
亿元(0.01万元/㎡)
报建费用等
200元/㎡
亿元(0.020万元/㎡)
土方成本
50元/㎡
亿元(约10万方)
销售成本
50元/㎡
亿元(项目总收益的5%)
税费
650元/㎡
亿元(0.065万元/㎡)
财务和管理成本
50元/㎡
亿元
合计
3900-4800元/ ㎡

     
     第二部分为政策类费用
  
费用科目
  
标准取费
项目申请及能源评价
1.2/㎡
环境评估
0.5/㎡
水土保持评估
1.2/㎡
气象技术服务收费
1.0/㎡
人防易地建设费
42/㎡
新型墙体材料发展基金
10/㎡
散装水泥发展基金
2/㎡政策减半
文物调查勘探费
0.2/㎡
白蚁防治费
2.5/㎡政策减半
水土保持设施补偿费
1.5/㎡政策减半
经济指标复核费
1.2/㎡(高层)
日照分析复核费
0.2/㎡
交通评价
1.2/㎡
放线定位费
480元/点
《建设工程规划许可证》
公示费725元/㎡(约10㎡0.725万元)
项目保障金(房产局原预售保证金)
120元/㎡150元/㎡(验收后可退)
安监服务费
中标价×1.8‰
安监资料费
约10000元/标段
意外伤害保险费
(施工单位列支)中标价×1.4‰
劳动保障金
工期超过6个月,180÷工期×中标价×15%
档案综合服务费
建筑面积50000㎡以上 3.3万
劳保基金
(施工单位列支)工程造价*3.5%
防雷装置设计审核费
9层以上2.4元/㎡
施工图审查费
1.8元/㎡
招投标费
1.5元/㎡
勘察放线费
1元/㎡
新建登记费
0.8元/㎡
竣工后面积测量费
1元/㎡
产权交易手续费
3元/㎡
地质勘测土方测绘费
约0.002亿元

第三部分  企业利润部分

一般企业利润在精装修溢价层面及前期土地成本较低时产生的溢价效应为主

故从上述成本看 株洲毛坯房价合理区间在5300-6000区间范围内较为合理 ,部分期望回归3000-4000/㎡价格的同仁们还是别期望了,至少企业不会赔本赚吆喝,但是我仍然坚持原来的观点 年底可能有部分价格震荡空间,原因有2
其一,全国范围来看,一二线城市出现了价格回调,甚至部分城市出现了10%的价格下探;
其二,株洲市12月份供应量大增,导致供需矛盾缓解:
序号
楼盘名称
前期主推面积
月均去化
未来推货计划
预计推出时间
价格区间(元/㎡)
1
恒大华府
82-152㎡
116套
1、预计套数/货值:年底加推738套。
    2、产品情况:两房:90-100㎡,58套;三房100-120㎡,390套;四五房:130-180㎡,290套
12月
7800-8000
2晋和·湘水湾
高层:98-218㎡
    别墅:519-1780㎡
87套
1、预计套数/货值:年底加推共264套。
    2、  产品情况:两房:88㎡,66套   ;160㎡,132套; 200㎡ 66套
12月
9500
3
中建江湾一号
105-140㎡
210套
1、预计套数/货值:年底加推共780套,
    2、产品情况:主力面积106-140㎡,
12月
6200-6700
4
当代置业
/
1、预计套数/货值:2个亿的供货,
    2、产品情况:以120-180毛坯叠拼为主
12月
待定
5
美的翰城
95-144㎡
105套
1、预计套数/货值:40多套剩余货量,124\140㎡主力面积;
    2、产品情况:后续还有4栋400多套货量,108平到140平的产品。年内可能会推。
12月
7500-8000
6
中泰财富湘江
43-75㎡(公寓)
84套
1、预计套数/货值:年底加推450套,
    2、产品情况:毛坯产品,主力面积108-160㎡
12月
预计价格7000-7500
7
奥园养生城
209-333㎡(别墅)
/
1、预计套数/货值:年底加推共480套。      
    2、产品情况:面积120-180㎡,3-5房
12月
7000-8000
8
华晨·神农湾
/
1、预计套数/货值:12月首推共816套。
    2、产品情况:1)一房:52㎡,48套;2)  三房:110㎡,192套     3)  四房:140-160㎡,480套; 4)  五房:180㎡,96套。
12月
/
9
经世龙城
85—160㎡
23套
1、预计套数/货值:约780套
2、产品情况:毛培房,85-200㎡
12月
6000-6500
10
蓝溪谷
91-125㎡
130套
1、预计套数/货值:46号栋加推
    2、产品情况:精装修,137-168㎡
12月
6900-7300
11
湘江公馆
大平层367-412㎡
5套
1、产品情况:剩余部分大平层+30套公寓
/
公寓9500左右  大复式 9000到15000


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发表于 2017-11-10 22:35 | 显示全部楼层
半年前相信了你的人估计现在都想找到你把你海扁一顿了。。你怎么又来做预测了?


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发表于 2017-11-10 22:43 来自手机 | 显示全部楼层
你测算得这么祥细,自己不好多买几套房子炒炒,老早发大财了哟
来自: Android客户端


来自安卓
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发表于 2017-11-10 22:44 | 显示全部楼层
http://127498.xiaoyun.com/m/post/4536473?isHideTitle=0&from=apph5

楼主最经典的帖子,别忘了看回帖的坛友们 不知道那些相信了你的人现在安好


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发表于 2017-11-10 22:54 | 显示全部楼层
再怎么算,也敌不过跟风盘啊


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发表于 2017-11-10 23:01 | 显示全部楼层
看了楼主6月份发的帖子我面色凝重,关掉电脑,起身打开冰箱,拿出一罐瓶酒, 拿在手里走到窗前,狠狠的喝了一口,凝视着远方,外面漆黑的天空下着细雨,望着窗外,我再也无法抑制内心的冲动,打开窗子,对着窗外大声呐喊道:你写的这是神马几把玩意?要坑死广大刚需吗?


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发表于 2017-11-10 23:04 | 显示全部楼层
专业死板,不考滤人情,品牌,学区,希缺湖景,江景,中心医院等等财富湘江7500怕是没的卖了


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发表于 2017-11-11 00:28 来自手机 | 显示全部楼层
很有价值,楼主多发点这些专业又实用的来自: Android客户端


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发表于 2017-11-11 00:39 来自手机 | 显示全部楼层
tbeahy 发表于 2017-11-11 00:28
很有价值,楼主多发点这些专业又实用的

墙头草!发张你最想看的图片,好不容易上车了
201711112035610151033235631279.jpg
来自: iPhone客户端


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发表于 2017-11-11 07:41 来自手机 | 显示全部楼层
newccd 发表于 2017-11-10 23:04
专业死板,不考滤人情,品牌,学区,希缺湖景,江景,中心医院等等财富湘江7500怕是没的卖了

确实.其他不说,中泰财富湘江还7000-7500?
打电话到销售部,,,,不说了,免得有人跳起来说我托

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