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从不一样的角度来分析:株洲城市发展和未来房价走势(二)

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发表于 2017-9-22 13:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

去年11月开贴写了篇从《不一样的角度来分析:株洲城市发展和未来房价走势(一)》,写完(一)后懒癌发作一直没写(二),最近几周看见论坛在热火朝天的讨论株洲房价,感觉是时候补上第二篇了。

声明,有些东西是客观的,比如数据;有些是主观的,比如对明年房价具体价格的猜测;大家尽可能把两者区别对待。
只有漫骂没有观点的回贴我一概举报或删除,除此之外,欢迎大家讨论或吐槽。

在第一贴《不一样的角度来分析:株洲城市发展和未来房价走势(一)》中,我列出了长沙、湘潭、常德、岳阳几个城市近年GDP数据、人口数据以及长株潭城市规划和实际状态,并由此对株洲未来的发展做了简单的分析。大家有兴趣的话,可以移步查阅:http://bbs.zzz4.com/forum.php?mo ... =4314595&extra=


以下是正文:
=========================================================================================================

二话不说,先上数据图表:

面积

面积

图一:长沙、株洲、湘潭、常德商品房销售面积(万平米),为方便对比年度数据,第三项为上半年数据*2,供参考。
注意长沙销售面积从17年开始下滑。

tz.jpg
图二:长沙、株洲、湘潭、常德、岳阳分地区房地产投资情况(万元),为方便对比年度数据,第三项为上半年数据*2,供参考。
注意长沙房产投资数据一路上行,表现良好,预示未来6-12个月内开发商看好长沙地产。

cj.jpg
图三:长沙、株洲、常德、岳阳城区商品房成交均价(元),第三项是单指2017年6月单月成交均价,非1-6月均价。
注:
岳阳2015年成交均价没有具体数字,因变动幅度不大估算为4000左右;                                       
岳阳2016年成交均价没有具体数字,因变动幅度不大估算为3980左右;                                               
长沙2017年6月第一周六区和长沙县新建商品房成交均价为7579元,
雨花区最高,为9500元。
长沙成交价看起来比较低是因为长沙县数据拉低了成交均价。               
由数据可见,株洲、常德、岳阳在上半年成交均价都出现了加速上涨,以岳阳涨幅最大。

以上三张图中可以总结几个要点:
1、长沙房价持续上涨,但成交量迅速萎缩,很快会传导到价格;
2、作为二线城市的长沙,受到开发商的一致看好,投资额增长幅度远超株洲、湘潭、常德、岳阳;
3、从投资情况看,开发商对株洲、湘潭、常德、岳阳喜好并没有很大差别,趋于一致;这说明在开发商眼里,这几个城市未来的发展前景并没有本质上的差别。注意,这和我第一篇文章中人口数据和GDP数据的特点基本一致,长沙鹤立鸡群,其它几个城市基本都是差别不大的鸡。。。                       
4、株洲、常德、岳阳成交均价涨幅基本在一个幅度之内,基本可以视为不分伯仲。


论坛上有人对未来一年内株洲房价做出了大胆而具体的预测,比如说8千的,1万的。
在我看来,这些具体的价格预测和预测明年A股涨到多少点一样,基本是胡乱猜测,完全不具备参考意义。

株洲的房价属于“跟随定价”,即“going-rate pricing”,这是因为在地理位置上,长株潭过于接近,长沙具有强大的定价权。
举个例子,北京房价的定价权属于二环内的成交价,三四五六七八环都是跟随定价,大兴决定不了二环的房价,但二环的房价必然决定了大兴的房价区间。
同理,株洲离长沙市中心仅几十公里,它的房价完全取决于长沙市中心定价,更精确点讲,株洲房价最高价会小于长沙成交均价(重点可参考松雅湖周围价格),株洲最低房价大概是长沙县成交价-3000左右。按17年6月的房价来说,株洲合理的跟随价格在7500-4500元范围之内。

明白了跟随定价原理,可以知道,当你在预测株洲明年的房价时,实际是在预测长沙明年的房价,而我相信,此论坛没多少人对长沙房价的有透彻的理解。

根据现行政策,一二线城市将加大土地供应,三四线城市将收缩土地供应,前者在一定程度上会压制上涨预期,后者目的则是稳住房价。
其背后的原因大家可以思考一下。

9月1日,孙宏斌在融创中国中期业绩发布会说过这样一番话:
如果你布局的地方都不调控,还让你去库存,那就不对了。怎么限价都不亏钱,因为我们地拿的便宜所以我们可以响应国家的号召,房子卖的实惠。如果那家公司的房子都在不限购的城市里,那你要小心点。”


所以,株洲房价虽然在涨,但是如果你觉得株洲房价会一直大涨
那你要小心点



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发表于 2017-9-22 14:01 | 显示全部楼层
这种贴才叫营养贴。


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发表于 2017-9-22 16:33 | 显示全部楼层
比较理性的帖子,无论从经济、人口还是地理位置来说,株洲没有暴涨的基础,只会是温和上涨,偶尔有点小波动。


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发表于 2017-9-22 16:53 | 显示全部楼层
楼主说的价格“锚定效应”一样。
株洲核心区域房子以长沙为锚,株洲其他地方房子价格以株洲核心地段房价为锚。

目前株洲房价均价6千都没破,从4千多到6千,用了5年时间。
6千到1万要多久?



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发表于 2017-9-22 17:33 来自手机 | 显示全部楼层
比那只会抽B 打别港的土鳖老湿高档多了,株洲今年的涨幅已经快到头了,后面的空间根本就不大了,那土鳖还在吹均价8000 一万的,美的城开了个7200  脸tm都被打肿了。还看不起美的房产 哈哈 我真的是笑死了,一个小瘪三看不起美的房产,丢垢!
来自: iPhone客户端


来自苹果
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发表于 2017-9-22 17:40 | 显示全部楼层
株洲明年九月 均价一万  信不信由你


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发表于 2017-9-22 17:43 | 显示全部楼层
老在线的网民都知道  以前凡是信我的都过上了好日子 住进了大房子  不信我的人  现在还在筹首付


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发表于 2017-9-22 20:25 来自手机 | 显示全部楼层
照楼主的定律,深圳的房价不可能超过香港,甚至不能超过广州。然而现在的情形是,香港和广州成了环深城市。深圳拥有顶级的高科技制造企业如华为,大彊,华大基因,比亚迪等等。仅华为一家企业17万员工,年薪上300万一大堆,一百万的就更多了。房价是由购买力决定的。
还有上海的浦东房价也超过了上海老市中心。
大连的房价超过省府沈阳。
雄安新区将来也可能超过北京。
原因第一是活力!第二是活力!第三还是活力!
株洲现在搞中国动力谷,就是打算把中车株机打造成类似华为的大型科技制造集团。目前在新能源车,磁悬浮,智轨等多方面保持世界领先。所以长沙未来成为环株城市,也是有可能的。
至于房价嘛,呵呵!大家都懂的。来自: Android客户端


来自安卓
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发表于 2017-9-22 20:27 | 显示全部楼层
房屋涨价的关键,是外来人口新增的数量,株洲外来人口新增太少,涨不起来的。


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发表于 2017-9-22 20:41 | 显示全部楼层
T老师要去深造了 发表于 2017-9-22 17:40
株洲明年九月 均价一万  信不信由你

抽湖水


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